Väčšia pozornosť pri stavbe či rekonštrukcii sa oplatí

Erik Štefanovič, zo spoločnosti DELTA Projektconsult Slovakia, ktorá je komplexným poskytovateľom služieb v oblasti pozemného staviteľstva sa k otázke technického a právneho posúdenia nehnuteľnosti pred jeho odkúpením otvorene vyjadril, že v každodennej praxi sa s týmto problémom stretáva a na adresu procesu due diligence, ktorá preveruje skutočný technický stav a právnu situáciu okolo zamýšľanej nehnuteľnosti poznamenal: "V stavebníctve často svojou neznalosťou vyhadzujeme peniaze oknom. Pritom sa jedná o celoživotnú investíciu, ktorú zvyčajne realizujeme iba raz za život. Napriek tomu si mnohí investori nenechajú poradiť a nevyhľadajú včas odbornú pomoc." Typická je situácia, keď majiteľ firmy či obyčajný vlastník domu či pozemku podcenia riziká hneď v úvode projektu a v domnení výhodného nákupu kúpi pozemok, ktorý je zaťažený vecnými bremenami, nie sú doriešené majetkovoprávne vzťahy k prístupovým cestám k pozemku a najmä si nepreverí aktuálny zápis pozemku v územnom pláne a teda neodhalí riziko napríklad uvažovaného obchvatu v rámci budúceho rozvoja mesta, nemožnosť napojenia inžinierskych sietí a pod.

Skutočný technický a majetkovoprávny stav nehnuteľnosti - due diligence
Ďalšia typická situácia je kúpa nehnuteľnosti, ktorá svojím určením neumožňuje napríklad prestavbu na priemyselný areál z dôvodu environmentálnych vplyvov, ako je napríklad hluk či vysoké emisie a pod. Nehnuteľnosť tiež môže byť limitovaná výškou zástavby, regulačným plánom, zónou v ktorej sa objekt nachádza, napr. zóna UNESCO, kde nemožno zmeniť vzhľad objektu a pod. Tiež je potrebné preveriť rôzne majetkovoprávne riziká z oblasti pohľadávok, záväzkov, hroziacej exekúcie a pod. Toto sú všetko riziká, ktoré môžu na investora čakať a ktoré človek, ktorý sa nepohybuje v tomto odbore, nemusí poznať . Pomerne často sa stáva, že až po kúpe pozemku či nehnuteľnosti nás investor či majiteľ kontaktuje s tým, že by chcel pomôcť napríklad s prípravou projektu novej výrobnej haly či s jej rekonštrukciou prípadne i s výberovým konaním na zhotoviteľa stavby a po obhliadnutí pozemku a konzultácii zámeru nastane toľko problémov, že aj zdanlivo lacný pozemok za milión korún je drahý, ak na ňom nemôžete z vyššie uvedených dôvodov stavať, vyrábať alebo bývať. A ak je kúpa už nevratná, je to rovnaké, ako by ste vyhodili dosť veľkú sumu peňazí oknom. Ponúkajú sa samozrejme aj rôzne kompromisné riešenia ktoré vyplývajú z povahy zistených obmedzení budovy či pozemku, ale skúsenosti potvrdzujú, že tento kompromis zvyčajne neúmerne zvyšuje investíciu majiteľa a to bez istoty návratnosti vložených prostriedkov.

Niekoľko stoviek eur Vám môže ušetriť tisíce
Keby sme mali pojem due diligence preložiť z angličtiny, preklad by znel niečo v zmysle náležitá starostlivosť či opatrnosť. Túto technicko-právnu analýzu vykonáva špecialista, ktorý preverí skutočný stav pozemku či nehnuteľnosti ešte pred uzatvorením kúpnej zmluvy a dokáže z viacerých rôznych hľadísk posúdiť, či sa daná nehnuteľnosť alebo pozemok k danému účelu hodí alebo nie a v akom skutočnom technickom stave je. Teda či zodpovedá stanovenej kúpnej cene.

Na otázku, či investori v praxi využívajú štandardne nástroje due diligence pri príprave projektov Erik Štefanovič, konateľ spoločnosti DELTA Projektconsult Slovakia odpovedal: "Investori nadnárodných spoločností, ktoré postupne expandujú a rozširujú konštantne svoje predajné a skladovacie plochy sa naučili tieto nástroje pravidelne používať. Menej známa je táto forma kontroly u menších investorov či radových občanov, ktorí stavajú raz maximálne dvakrát za život. Je to služba, ktorá Vám napríklad v prípade výstavby priemyselnej haly za niekoľko tisíc korún ušetrí niekoľko miliónov korún. Bohužiaľ medzi ľuďmi často ešte prevláda ten pocit "urobím si sám" a tak svojou neznalosťou ľudia podceňujú riziká stavebného projektu a ohrozujú svoje investície. Občas si hovorím, že výberu nového auta či kočíku, ktoré za tri roky vymeníme, venujeme viac času než kúpu pozemku či výberu projektu domu. Možno je tento nepríjemný fakt spôsobený tým, že sa radšej venujeme tomu, čo je nám bližšie a zrozumiteľnejšie ako veciam, ktorým nerozumieme. Čo je pochopiteľné, pretože zvyčajne staviame raz maximálne dvakrát za život. A práve preto by sme si mali nechať odborne poradiť, konzultovať možnosti, zbierať odborné referencie a posudky skôr ako urobíme životnú investíciu, či už sa jedná o bývanie či stavebný projekt novej výrobnej haly svojej doteraz úspešnej firmy."