Oplatí sa viac hypotéka či stavebný úver?

Hypotéka ako aj stavebný úver vám môžu zabezpečiť bývanie relatívne lacno. Rozdiely medzi nimi však existujú a každý z týchto typov úverov má svoje výhody a nevýhody.

Najdôležitejšou výhodou hypotéky oproti stavebnému úveru je to, že si na bývanie môžete požičať veľmi rýchlo a bez predchádzajúceho sporenia. Je preto určená tým, ktorí doteraz nesporili, ale chcú bývať čo najskôr.

Naopak stavebný úver vám stavebná sporiteľňa môže podľa zákona dať až po dvoch rokoch sporenia. Skôr síce môžete dostať medziúver, ale ten je drahší ako stavebný úver.

Na bonitu pozerajú banky viac pri hypotéke
Čo sa týka úroku, banky vám ho určia na základe vašej bonity. Ak ste schopný úver splácať ľahšie a máte vyšší príjem, dostanete lepšiu sadzbu.

Naopak stavebné sporiteľne viac ako bonita zaujíma vaše predchádzajúce sporenie. Na bonitu sa pozerajú až pri vyšších sumách úveru.

„Stavebná sporiteľňa neurčuje úrokové sadzby na základe bonity klienta, ale na základe ním zvolených parametrov úveru – tzv. zvolenej tarify,“ vysvetľuje Radovan Slobodník, manažér pre média z Prvej stavebnej sporiteľni (PSS).

Plusy a mínusy pri hypotéke a stavebnom úvere

Hypotéka
+Nemusíte sporiť
+Úver na dlhšie obdobie
+Štátny príspevok pre mladých, ak sa naň kvalifikujete

-Vyšší poplatok za poskytnutie úveru
-Zvyčajne vyšší úrok
-Skúmanie bonity
-Potreba založenia nehnuteľnosti a niekedy aj ručiteľa
-Drahšie poplatky pri predčasných splátkach

Stavebný úver
+Po sporení automatický nárok na úver
+Bezplatné mimoriadne splátky bez poplatku
+Fixná úroková sadzba, ktorá sa nemení počas celej splatnosti úveru
+Nízky poplatok za poskytnutie stavebného úveru
+Ľubovoľné použitie úveru, nielen na bývanie
+Úver do istého limitu aj bez založenia nehnuteľnosti, bez dokladovania príjmu žiadateľa a bez ručiteľa
+Možnosť získať ho aj vo vyššom veku

-Nutnosť sporenia aspoň 2 roky
-Kratšie lehoty splácania úveru
-Fixná úroková sadzba v prípade ak úroky v priebehu splácania úveru klesnú
-Bez bonifikácie pre mladých

Úrok je porovnateľný
Hypotéka je zvyčajne drahšia ako stavebný úver, ale nemusí to platiť vždy, najmä v súčasnej dobe, keď sú úroky na hypotékach na rekordne nízkych úrovniach.

Napríklad v Prvej stavebnej sporiteľni aj ČSOB stavebnej sporiteľni môžete dostať stavebný úver už od 2,9% ročne, ak ste bonitný klient. Bežný úrok sa však pohybuje od 3% do 7%. Hypotéky vám dnes v bankách ponúknu od 3% do 6%.

Výhodou, ale aj nevýhodou úroku pri stavebnom úvere je, že je nemenný počas celej doby splácania. Ak získate výhodný úrok a sadzby časom stúpnu nemennosť úroku sa vám vyplatí. V opačnom prípade bude jeho stálosť nevýhodná.

Výhodou stavebného úveru je aj to, že naň máte právny nárok. Teda ak splníte podmienky sporenia (zmluvu o stavebnom sporení máte uzatvorenú minimálne 24 mesiacov, dosiahnete hodnotiace číslo 64 a máte nasporené minimálne 25% z cieľovej sumy), sporiteľňa vám úver nemôže odmietnuť, čo sa pri hypotéke stať môže.

„Navyše sporiteľňa už nebude preverovať ani váš príjem, a ak si požičiate iba do 25 000 eur nebude od vás chcieť ani založenie nehnuteľnosti,“ informuje Zuzana Eliášová, hovorkyňa ČSOB Finančnej skupiny.

V PSS sú ešte liberálnejší a stavebný úver vám dajú až do výšky 50 000 eur bez prešetrovania výšky vášho príjmu, bez založenia objektu aj bez ručiteľa. Ak si od tejto sporiteľne chcete požičať viac ako 50 000 eur založiť byt či dom už budete musieť a aj vaša bonita bude skúmaná.

„V prípade, že na splácanie úveru nepostačuje bonita dlžníka, môže k zmluve o úvere pristúpiť spoludlžník,“ dodáva Slobodník.

Modelový príklad: 35 ročný klient s čistým príjmom 700 eur si chce požičať 30 000 eur na 20 rokov na kúpu bytu. Má nasporené 5 000 eur. Aký úrok by ste mu ponúkli, ak nemá iné úvery a má jedno malé dieťa a manželku na materskej.

 Banka a produkt úrok ročne ČSOB Stavebná sporiteľňa / stavebný medziúver 3,09% a fixom tri roky Prvá stavebná sporiteľňa / medziúver a následne stavebný úver  medziúver a následne stavebný úver 5,89% / 2,90%* VÚB banka / Flexihypotéka4,29%
*medziúver/stavebný úver

Limity na výšku úveru
Pri hypotéke existuje zákonný limit, že vám banky môžu požičať iba do 70% z hodnoty založenej nehnuteľnosti. V kombinácii so spotrebným úverom tento limit banky vedia obísť a požičať vám aj do 100% hodnoty bytu.

Stavebné sporiteľne vám vedia požičať na celú hodnotu nehnuteľnosti, ale aj oni majú limity podľa výšky úveru. „Táto hranica sa dosahuje pri stavebných úveroch do 100 tisíc eur, pri úveroch nad 300 tisíc eur spravidla len do 70 %,“ dodáva Slobodník.

Čo sa týka limitov výšky stavebného úveru je pomerne vysoký takže sa nemusíte báť, že vám nepokryje bežný byt. PSS vám požičia až do výšky 170 000 cieľovej sumy zmluvy o stavebnom sporení alebo do 340 000 pre partnerov na jeden financovaný byt alebo rodinný dom.

Limity však sú na dobu splácania stavebného úveru. V PSS to je len 17 rokov, na druhej strane hypotéku môžete splácať 20 aj 30 rokov. Úver síce preplatíte, ale mesačné splátky vás nebudú až tak zaťažovať.

Pri splácaní je zase stavebný úver viac flexibilnejší ako hypotéka. Kým stavebnú pôžičku môžete splácať kedykoľvek mimoriadnymi splátkami bez poplatku, pri hypotéke sú splátky bez poplatku zvyčajne len v dobe zmeny fixácie. Inak za to platíte dosť vysoký poplatok, ktorý sa pohybuje od 2% do 5% z mimoriadnej splátky.

Výhodou stavebného úveru je aj to, že vám ho dajú aj vo vyššom veku napríklad aj po 60, čo sa pri hypotéke ťažko stane.

Poplatky sú vyššie pri hypotéke
Poplatkov pri hypotéke je trocha viac a sú drahšie ako pri stavebnom úvere. Za poskytnutie hypotéky si banky účtujú niekoľko stoviek eur, ak práve nemajú akciu a neodpúšťajú ho. Na porovnanie za spracovanie stavebného úveru v PSS zaplatíte iba 20 eur.

Ak by ste chceli od stavebnej sporiteľne medziúver (ten dostanete skôr ako stavebný úver, bez dlhodobého sporenia) pri ňom sú už poplatky vyššie. Za spracovanie zaplatíte 1,2% z cieľovej sumy, minimálne 100 eur a maximálne 999 eur, čo môže byť niekedy viac ako pri hypotéke.

Poplatok za vedenie úverového účtu sa v júni tohto roka zrušil bankám ako aj stavebným sporiteľniam.

Portál BANKY.sk vznikol v roku 1998. Denne prináša aktuálne správy z bankového diania doma i v zahraničí. Okrem správ pravidelne ponúka exkluzívne rozhovory s top manažérmi bánk na Slovensku. Uľahčuje čitateľom orientáciu v bankových produktoch a pomáha im pri správnom výbere. Súčasťou portálu je aj odborné poradenstvo na aktuálne témy, kde sa čitatelia môžu dozvedieť viac o riešení svojich praktických otázok z oblasti bankových služieb. Okrem iného tam nájdete aj aktuálne kurzové lístky a finančné kalkulačky.