Stavebné sporenie vs. hypotéka: čo je výhodnejšie?

So stavebným sporením má nejakú skúsenosť skoro každý občan Slovenska. Mnohí radi spomínajú na zlaté časy tohto sporenia, keď bola štátna prémia vo výške 40 % z vkladu a v plnej výške až 6 000 korún ročne. A keďže administratíva bola jednoduchá, uzatvárali sme sporenie aj na členov širokej rodiny. Neskôr sa začali využívať stavebné úvery s garantovaným ročným úrokom 6 %. V tej dobe to bol najdostupnejší a bezkonkurenčne najlacnejší zdroj finančných prostriedkov a najmä do istej výšky nebolo potrebné ručiť nehnuteľnosťou (v tej dobe to bolo administratívne oveľa náročnejšie ako dnes). Hypotekárne úvery boli drahé a rozumne využiteľné boli len vďaka štátnej bonifikácii úroku – štátnemu príspevku, ktorý sa v prvých rokoch ponúkal s garanciou na celú dobu splácania úveru.

Dnes je situácia trochu iná. Banky ponúkajú na hypotékach historicky najnižšie úrokové sadzby pod
3 % ročne, povinnosť umožniť predčasné splácanie bez poplatkov dokonca rozširujú o rôzne praktické formy (napríklad zrýchlené splácanie cez mobilnú aplikáciu). V niektorých prípadoch ponúkajú nad rámec zákona o bankách prefinancovanie až 100 % finančného zámeru klienta.

Stavebné sporiteľne (nakoľko nie sú bežnými komerčnými bankami, ale správcami uzavretého systému úspor sporiteľov a úverov dlžníkov) nemajú možnosť poskytovať úvery s takými podmienkami ako bežné komerčné banky. Lacný úver môže získať klient až po istej dobe sporenia. Musí si ho zaslúžiť. Na druhej strane stavebné sporenie ponúka niekoľko jednoznačných výhod:
• zaslúžená bonita, čiže klient nemusí preukazovať výšku príjmu, lebo preukázal schopnosť plniť si záväzky dlhodobým sporením
• úvery bez zakladania nehnuteľností až do výšky 50 000 € alebo
• nízke úrokové sadzby garantované na celú dobu splácania

Ktorý úver na bývanie je najvýhodnejší a ako ich prípadne kombinovať?
Treba si uvedomiť základný fakt. Hypotéka a stavebné sporenie nie sú rovnocennou alternatívou. Sú to rôzne nástroje s rôznymi vlastnosťami a ich využitie závisí od individuálnej situácie každého človeka. Pri rozhodovaní, ktorý úver na bývanie si zvoliť, vám môže pomôcť niekoľko všeobecných odporúčaní:
1. Ak nemám žiadne úspory a potrebujem úver, hypotéka je lacnejšia ako ktorýkoľvek medziúver v stavebnej sporiteľni.
2. Väčšie investície je zväčša výhodnejšie financovať hypotékou, menšie investície stavebným sporením.
3. Ak chcem využiť hypotekárny úver a získať najlepšie podmienky, potrebujem sa banke ukázať ako dôveryhodný a spoľahlivý klient. Napríklad tak, že žiadam o úver maximálne do výšky 70-80 % hodnoty nehnuteľnosti, ktorou za úver ručím. Tým ukazujem, že dokážem aj sporiť a je vysoký predpoklad, že zvládnem aj splácanie úveru. Pri 100 % prefinancovaní sa takmer vždy musíte pripraviť na zvýšenú sadzbu.
4. Na "vykrytie" zvyšnej sumy na kúpu bývania je ideálne stavebné sporenie. Jednak ide o výborný nastroj na vytvorenie vlastných úspor a zároveň najlepší dostupný nástroj na dofinancovanie kúpy stavebným úverom alebo medziúverom. Neporovnateľne výhodnejší ako spotrebný úver v bežnej banke.
5. Dostatočný príjem je základná podmienka získania hypotéky. Ak však mám príjem, ktorý bežná banka neakceptuje alebo neviem (z akýchkoľvek dôvodov) vydokladovať reálny príjem, môžem v stavebnej sporiteľni získať zaslúženú bonitu pravidelným sporením a následne získať úver.
6. Kombinácia hypotéky a stavebného sporenia / úveru vám pomôže v dvoch prípadoch: pri kúpe a pri získaní peňazí navyše na rekonštrukciu bytu. V prvom prípade vám stavebný úver vykryje zvyšných 20-30 % z ceny kupovaného bytu: v banke získate najvýhodnejšiu sadzbu, v stavebnej sporiteľni vďaka sporeniu máte nárok na úver bez ručenia (ak náhodou nemáte dosť nasporené, zoberiete si medziúver, ktorý má v tejto fáze výhodné úroky neporovnateľné so spotrebným úverom v banke). Druhý prípad je podobný: ak máte v stavebnej sporiteľni dosť nasporené, nikto sa vás nepýta na príjem ani ručenie a vo výsledku si môžete požičať viac, ako je hodnota financovaného bytu.
7. Medziúvery využívajte len na účel, na ktorý boli vytvorené. Sú to úvery na preklenutie istého obdobia pre prípad, že potrebujete financie trochu skôr (max. 1-2 roky), ako vám vznikne nárok na zákonný úver. Vtedy má medziúver výrazne výhodnejší úrok v porovnaní so spotrebným úverom v banke.

Vo všeobecnosti možno povedať, že na investície do bývania sa treba pripravovať. Ak si chcem v budúcnosti trúfnuť prijať dlhodobejší záväzok, je dobré si na záväzok zvyknúť pravidelným sporením. Zároveň si tým zlepším dôveryhodnosť pred finančnými inštitúciami.

Jozef Fronc, produktový analytik, OVB Allfinanz Slovensko a.s.